Subvention Scheme, सबवेंशन स्कीम के नाम से जानी जाने वाली एक समकालीन वित्तपोषण व्यवस्था रियल एस्टेट निवेशकों और खरीदारों को निर्माणाधीन आवास खरीदने में सक्षम बनाती है, जब तक कि वे कब्ज़ा नहीं कर लेते, उन्हें कोई EMI भुगतान नहीं करना पड़ता। यह एक चतुर रणनीति है जो डेवलपर्स के नकदी प्रवाह को स्थिर रखती है जबकि खरीदारों के तत्काल वित्तीय तनाव को कम करती है।
इसे सरल भाषा में कहें तो:
एक सबवेंशन व्यवस्था में, आप घर आरक्षित करने के लिए एक छोटा सा अग्रिम शुल्क देते हैं, बैंक भवन का वित्तपोषण करता है, और बिल्डर आपकी ओर से EMI का भुगतान करता है जब तक कि आप स्वामित्व नहीं ले लेते या एक पूर्व निर्धारित अवधि बीत नहीं जाती।
पहली बार घर खरीदने वाले, मध्यम वर्गीय परिवार और रियल एस्टेट निवेशक जो शुरुआती वित्तीय तनाव के बिना लाभ चाहते हैं, वे विशेष रूप से इस व्यवस्था को पसंद करते हैं।
Contents
History and Evolution of Subvention Schemes in India (इतिहास और विकास)
Subvention finance gained popularity during the 2010s Indian real estate boom. Builders started to provide incentives to entice reluctant customers as more housing projects went under construction.
At first, the model functioned effectively. But significant abuse by builders prompted the RBI to step in in 2013, and more RERA rules were added in 2016. By reducing fraud, these modifications improved the structure, security, and bank approval of today’s subvention programs.
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Types of Subvention Schemes in India (योजनाओं के प्रकार)
Different subvention financing options are provided by various banks and builders. Among the most prevalent kinds are:
1. Pre-EMI Subvention Scheme
- Up to ownership, the builder just pays the interest (pre-EMI).
- Following possession, the buyer makes the entire EMI payment of principal plus interest.
- Well-liked by mid-level engineers.
2. Full EMI Subvention Scheme
- Until possession or for a set amount of time, the builder pays the full EMI (principal plus interest).
- Primarily provided by high-end developers to draw in customers.
3. Custom or 10:90 / 20:80 Schemes
- 10–20% is paid up front by the buyer.
- No further payments or EMIs till possession.
- Frequently promoted as “No EMI till Possession” deals.
Example Calculation of Subvention Scheme (अनुदान योजना की गणना का उदाहरण)
Let’s do a numerical breakdown.
- Property Cost: ₹50,00,000
- Down Payment by Buyer (10%): ₹5,00,000
- Loan from Bank: ₹45,00,000
- EMI on ₹45L @ 8.5% for 20 years: ₹38,913/month
Without Subvention:
- On Day 1, the buyer begins making monthly payments of ₹38,913.
- Before possession, the total amount paid in two years was approximately ₹9.3 lakhs.
With Subvention:
- For two years, the builder has made these EMI payments.
- ₹9.3 lakhs is saved by the buyer.
- EMI payments don’t begin until after possession.
Particularly for those who are also paying rent, this savings is a huge comfort.
Advantages of Subvention Schemes (लाभ)
1. कब्जे तक, कोई EMI नहीं: मुख्य लाभ यह है कि, जब निर्माण कार्य चल रहा हो, तो आपको मासिक EMI भुगतान के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं होगी।
2. उचित मूल्य वाला प्रवेश बिंदु: चूँकि खरीदार 5% से 10% तक की कम ब्याज दर पर संपत्ति आरक्षित कर सकते हैं, इसलिए कई मध्यम-वर्गीय परिवार इसे वहन कर सकते हैं।
3. बिना तनाव के प्रतीक्षा अवधि: किराए और EMI दोनों के बारे में चिंता किए बिना, आप आराम से प्रतीक्षा कर सकते हैं।
4. निवेशकों की सहायता करता है: अग्रिम EMI का भुगतान किए बिना, निवेशक संपत्ति की कीमत में वृद्धि से लाभ उठा सकते हैं।
5. डेवलपर के नकदी प्रवाह को बढ़ाता है बैंक बिल्डरों को अग्रिम नकद प्रदान करते हैं, जिससे निर्माण की निरंतर प्रगति की गारंटी मिलती है।
6. निर्माण प्रगति से जुड़ा ऋण बैंक धीरे-धीरे धन जारी करके अधूरे प्रोजेक्ट के जोखिम को कम करते हैं।
Risks and Disadvantages of Subvention Schemes (जोखिम और नुकसान)
Even while subvention plans appear ideal, there are significant hazards to take into account:
1. Delays in construction: The EMI-free time may end, and you may begin making EMI payments without receiving the house if the builder delays possession.
2. You Are Responsible for the Loan: The loan is in your name, even though the builder makes the EMI payments. Your credit score is negatively impacted if the builder defaults.
3. The Cost of Hidden Property: To pay for their EMI expenses, some builders raise the basic price.
4. Limited Supply: Many banks now only provide subvention on strict terms because of the RBI and RERA regulations.
5. Unsatisfactory Developer Performance History: Projects may stagnate as a result of unethical builders misusing the money.
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Legal and Regulatory Framework (कानूनी और नियामक ढांचा)
RBI Guidelines
भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) ने 2013 के एक परिपत्र में बैंकों को चेतावनी दी थी कि वे सबवेंशन व्यवस्था के तहत ऋण की पूरी राशि का भुगतान एकमुश्त न करें।
महत्वपूर्ण बिंदु:
- केवल विकास के चरणों के अनुसार ही चरणबद्ध वितरण की अनुमति है।
- बैंकों को यह गारंटी देनी होगी कि बिल्डर अपनी EMI का भुगतान कर सकते हैं।
- उल्लंघन की स्थिति में, बैंकों को जवाबदेह ठहराया जाता है।
RERA (Real Estate Regulatory Authority)
- बिल्डरों को अपनी परियोजनाओं को RERA के साथ पंजीकृत कराना अनिवार्य है।
- कब्जे में देरी के परिणामस्वरूप खरीदार को जुर्माना और प्रतिपूर्ति का सामना करना पड़ सकता है।
- खरीदारों को अनुबंध के किसी भी उल्लंघन का विरोध करने का कानूनी अधिकार है।
Builders Known to Offer Subvention Schemes (बिल्डर्स सब्सिडी योजनाएं देने के लिए जाने जाते हैं)
The following well-known builders in India have provided subsidy programs:
| Builder | Known For |
| Godrej Properties | Premium residential and township projects |
| DLF | High-end apartments and luxury villas |
| Tata Housing | Trust, timely delivery |
| Sobha Limited | Construction quality |
| Mahindra Lifespaces | Eco-friendly urban homes |
| Brigade Group | Commercial + residential properties |
Before making a reservation, always make sure the current deal includes a subsidy.
Subvention Scheme Apply Process (Short Version) (आवेदन प्रक्रिया)
1. Pick a Project for Subvention: Select a property that is currently under development from a reputable builder that offers a subvention option. Verify if the project is registered under RERA.
2. Recognise the Offer: Verify the terms of the subvention, including who is responsible for paying the EMIs, how long it lasts (until ownership or a set duration), and other details.
3. Pay the reservation fee: To reserve the unit, pay the first booking fee, which is typically 5% to 10% of the property value.
4. Submit a Home Loan Application: Use a builder-tied bank to apply. Send in the necessary paperwork, such as bank statements, proof of income, Aadhaar, and PAN.
5. Execute the Tripartite Contract: You, the builder, and the bank should sign a contract stating that the builder will make EMI payments until ownership.
6. Disbursement of Loans: Depending on the stage of construction, the bank gives the builder the loan. The EMI is paid by the builder during the subvention.
7. Construction of Tracks: Use site visits or RERA updates to monitor the status of the project.
8. Start of Possession & EMI: The builder ceases making EMI payments as soon as you take ownership, and you begin making loan repayments.
Documents Required for Subvention Scheme Application
| Document | Purpose |
| PAN Card | Identity proof |
| Aadhar Card | Address & KYC |
| Income Proof | Salary slips/IT returns |
| Bank Statements | Financial assessment |
| Property Papers | Agreement to sell, floor plan, etc. |
| Builder-Bank MOU | To validate the scheme |
| Tripartite Agreement | Legal binding for EMI payment |
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Conclusion (निष्कर्ष)
EMI के तत्काल वित्तीय तनाव के बिना निर्माणाधीन आवासों में निवेश करने की इच्छा रखने वाले गृहस्वामियों के लिए, सबवेंशन स्कीम एक बुद्धिमान और व्यावहारिक विकल्प है। यह बिल्डर को कब्जे तक EMI का भुगतान करने की अनुमति देकर निर्माण प्रक्रिया के दौरान वित्तीय राहत और मन की शांति प्रदान करता है। लेकिन एक भरोसेमंद बिल्डर चुनना, ऋण की शर्तों को समझना और त्रिपक्षीय समझौते को अच्छी तरह से पढ़ना महत्वपूर्ण है।
हालाँकि इसके कई फायदे हैं, लेकिन खरीदारों को संभावित खतरों, जैसे कि बिल्डर की चूक या प्रोजेक्ट में देरी के बारे में सावधान रहना चाहिए। सावधानीपूर्वक तैयारी और शोध के साथ उचित मूल्य पर घर के स्वामित्व के लिए सबवेंशन स्कीम एक उपयोगी साधन साबित हो सकती है।
Faq’s
Q. In 2025, will the Subvention Scheme still be in effect?
Ans: Yes, although primarily through private banks with more stringent requirements and a restricted group of developers.
Q. Can the builder halt EMI payments in the middle?
Ans: Only if specified in the agreement. If so, you are responsible for making further payments.
Q. What occurs if I have to cancel the reservation?
Ans: You can be penalised and forfeit the booking fee. Always review the refund policy.
Q. Will the builder’s failure to pay have an impact on my CIBIL score?
Ans: Indeed. Your credit score is affected by any default on the loan, which is in your name.
Q. Are resale apartments eligible for a subsidy program?
Ans: No. Only new reservations and under-construction projects are eligible for the subsidy.
@PAY